Semanas multipropiedad anteriores al año 1998
Una gran parte de los consumidores adquirieron su semana de multipropiedad con anterioridad a la publicación de la Ley
42/1998 de 15 de diciembre sobre derechos de aprovechamiento por turno
de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias (Vigente hasta
el 18 de Marzo de 2012) y que entró en vigor en España el 5 de enero de
1999.
Ello supone que todo contrato de compra de semanas de multipropiedad firmado antes de la entrada en vigor del citado texto legislativo NO ha de dar cumplimiento a los requisitos y exigencias que exige la Ley 42/1998 en aras de la defensa de los intereses y derechos de los consumidores adquirentes y por tanto pueden tildarse de “legales”.
Todo contrato firmado antes del año 1998 tan solo ha de cumplir las garantías y requisitos que exige el Código Civil y la ya derogada Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. (***)
Algunos de estos contratos pudieran ser parcialmente contrarios a estas normativas legales; no lo ponemos en duda, pero para perseguir en pleito la nulidad de un contrato de compraventa de multipropiedad el incumplimiento del contrato frente a la formativa vigente debe de ser relevante, que existan tan numerosos y graves incumplimientos en la redacción u omisión de sus cláusulas que ello suponga la declaración de nulidad radical o de pleno derecho.
No bastaría con que exista una cláusula abusiva o contraria a derecho para declarar la nulidad del contrato, se precisa la constatación de elementos de elevadísima calidad negativa para llegar a la nulidad radical y; por regla general, la redacción de los contratos firmados antes del año 1998 resultaban tan sencillos que se puede presuponer su legalidad al no tener que dar cumplimiento a una serie de estrictos requisitos como los impuestos por la Ley 42/1998.
Es a partir del año 1998 cuando; a la vista de las exigencias, garantías y previsiones en beneficio y protección de los consumidores establecidas en la Ley 42/1998, los contratos de multipropiedad adolecen de tan graves, notorios y relevantes incumplimientos y defectos frente a esta Ley imperativa que procede su declaración de nulidad radical o de pleno derecho.
A la vista de lo expresado; bajo nuestro criterio y consideración y s.e.u.o.; los titulares de una semana de multipropiedad adquirida antes del año 1998 deben de tener presente que para desvincularse de su semana no es viable el pleito o este despacho letrado no puede ofrecer total garantía de éxito al respecto.
Para mayor información rogamos contacten con RMB ABOGADOS.
(***): El Parlamento Europeo, en Resoluciones de fecha 13.10.1988, 11.6.1991 y 14.9.1989 ya declaraba los frecuentes casos de fraude y de prácticas abusivas cometidas contra compradores de bienes inmuebles y recomendó que los contratos contuvieran cláusulas por medio de las que el adquirente pudiera retractarse desistiendo del negocio sin incurrir en responsabilidad, lo que dio lugar a la Directiva 94/97/CE del Parlamento Europeo incluyendo un plazo de desistimiento de diez días naturales.
Así el 2 de julio de 1992 se presenta una Propuesta de Directiva y el 29 de octubre de 1994 se publica la Directiva 94/47/CE (LCEur 1994, 3610) del Parlamento Europeo y del Consejo sobre la protección de los adquirientes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido, constituyendo ésta el antecedente primero en la materia.
El Tribunal de Justicia de las Comunidades se ha pronunciado en distintas ocasiones acerca de la validez y eficacia de las normas comunitarias, estableciendo la doctrina de que adquieren efecto directo las Directivas que reúnan los requisitos de los Reglamentos, esto es; que sean tan precisas y detalladas que no dejen margen de apreciación al legislador nacional, el cual deberá limitarse a su transcripción literal, o bien cuando haya transcurrido el plazo prescrito para su desarrollo, porque en tal caso no podrá admitirse la aplicabilidad de las disposiciones nacionales que sean contrarias a lo dispuesto en la Directiva.
A partir de la L.O. 10/1985 de 2 de agosto (RCL 1985, 1979; ApNDL 2644) que ratifica el Tratado de Adhesión (RCL 1986, 1; ApNDL 2643 y LCEur 1986, 1) suscrito entre España y la CEE el 12 de junio de 1985,el Derecho Comunitario prevalece sobre el Derecho interno (Sentencia del Tribunal Constitucional 28/1991 de 14 de febrero [RTC 1991, 28], S.T.S de 28.4.1987 [RJ 1987, 4499] y S.T.S. 24.4.1990 [RJ 1990, 2747]), lo que conlleva como consecuencia ineludible; entre otras, que las normas comunitarias pueden ser directamente invocadas por los particulares ante los órganos jurisdiccionales de los Estados miembros, que tienen la obligación de aplicarlas, efecto directo que además obliga a los Jueces nacionales, aún cuando ninguno de los litigantes alegue la aplicación de la expresada normativa.
Pudiera plantearse entonces el problema de la eficacia que puede tener una norma comunitaria en casos de incumplimiento del deber de un Estado miembro cuestión que; en términos generales, se solventa afirmando que la Directiva en las relaciones entre particulares y el Estado tiene eficacia directa (efecto vertical). La postura tradicional del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas (órgano que monopoliza la interpretación del Derecho comunitario por virtud del artículo 164 TCEE, expresa que no hay efecto directo horizontal (en las relaciones entre particulares) de las Directivas no transpuestas, pero el particular puede recurrir en vía indemnizatoria al Estado, al tiempo que les reconoce eficacia indirecta en el sentido de establecer la obligación de los jueces, como órganos del Estado, de interpretar el derecho nacional a la luz de la letra y finalidad de la Directiva no transpuesta.
El TJCE reconoce eficacia directa en los derechos reconocidos por la Directiva de forma clara, expresa, precisa e incondicionada. Promulga la necesidad de que los jueces nacionales al aplicar su propio derecho nacional, deben de interpretar este último ateniéndose a la formativa comunitaria, ya sean directamente aplicables o no. Así las obligaciones para lograr el resultado de una directiva; obliga en primer lugar, al Estado a través de una transposición por la vía legislativa; pero que a falta de una transposición general en los anteriores términos, el resultado debe de ser asegurado por el juez, en el marco de sus propias competencias aunque con un efecto limitado a las partes que intervengan en el proceso (Sentencia Marleasing).
El T.S. ha seguido la doctrina del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, y en Stcia de 8 de noviembre de 1996 ( RJ 1996, 7954) expresa; “la jurisprudencia, como ya decía la sentencia de 18 de marzo de 1995 ( RJ 1995, 1964), apunta los problemas del efecto directo de las Directivas no transpuestas en el plazo ordenado: No se produce la automática incorporación a los ordenamientos jurídicos de los Estados…pero siguiendo la Doctrina del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas producen el efecto vertical sobre los Estados, y cuando los particulares actúan frente a éstos por no haber transpuesto la Directiva al derecho interno del plazo previsto, y también el efecto horizontal en conflictos entre particulares si no se ha transpuesto en dicho plazo y contiene normas precisas y con clara posibilidad de cumplimiento inmediato…”.
De igual forma entienden aplicable una Directiva Comunitaria tanto en su efecto vertical como horizontal al no haber sido transpuesta por el Estado español en el plazo fijado otras Sentencias de nuestro T.S. como la Stcia de 5 de julio de 1997 (RJ 1997, 6151), Stcia de 18 de marzo de 1995 (RJ 1995, 1964), Stcia de fecha 19.4.1999.
Ello supone que todo contrato de compra de semanas de multipropiedad firmado antes de la entrada en vigor del citado texto legislativo NO ha de dar cumplimiento a los requisitos y exigencias que exige la Ley 42/1998 en aras de la defensa de los intereses y derechos de los consumidores adquirentes y por tanto pueden tildarse de “legales”.
Todo contrato firmado antes del año 1998 tan solo ha de cumplir las garantías y requisitos que exige el Código Civil y la ya derogada Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. (***)
Algunos de estos contratos pudieran ser parcialmente contrarios a estas normativas legales; no lo ponemos en duda, pero para perseguir en pleito la nulidad de un contrato de compraventa de multipropiedad el incumplimiento del contrato frente a la formativa vigente debe de ser relevante, que existan tan numerosos y graves incumplimientos en la redacción u omisión de sus cláusulas que ello suponga la declaración de nulidad radical o de pleno derecho.
No bastaría con que exista una cláusula abusiva o contraria a derecho para declarar la nulidad del contrato, se precisa la constatación de elementos de elevadísima calidad negativa para llegar a la nulidad radical y; por regla general, la redacción de los contratos firmados antes del año 1998 resultaban tan sencillos que se puede presuponer su legalidad al no tener que dar cumplimiento a una serie de estrictos requisitos como los impuestos por la Ley 42/1998.
Es a partir del año 1998 cuando; a la vista de las exigencias, garantías y previsiones en beneficio y protección de los consumidores establecidas en la Ley 42/1998, los contratos de multipropiedad adolecen de tan graves, notorios y relevantes incumplimientos y defectos frente a esta Ley imperativa que procede su declaración de nulidad radical o de pleno derecho.
A la vista de lo expresado; bajo nuestro criterio y consideración y s.e.u.o.; los titulares de una semana de multipropiedad adquirida antes del año 1998 deben de tener presente que para desvincularse de su semana no es viable el pleito o este despacho letrado no puede ofrecer total garantía de éxito al respecto.
Para mayor información rogamos contacten con RMB ABOGADOS.
(***): El Parlamento Europeo, en Resoluciones de fecha 13.10.1988, 11.6.1991 y 14.9.1989 ya declaraba los frecuentes casos de fraude y de prácticas abusivas cometidas contra compradores de bienes inmuebles y recomendó que los contratos contuvieran cláusulas por medio de las que el adquirente pudiera retractarse desistiendo del negocio sin incurrir en responsabilidad, lo que dio lugar a la Directiva 94/97/CE del Parlamento Europeo incluyendo un plazo de desistimiento de diez días naturales.
Así el 2 de julio de 1992 se presenta una Propuesta de Directiva y el 29 de octubre de 1994 se publica la Directiva 94/47/CE (LCEur 1994, 3610) del Parlamento Europeo y del Consejo sobre la protección de los adquirientes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido, constituyendo ésta el antecedente primero en la materia.
El Tribunal de Justicia de las Comunidades se ha pronunciado en distintas ocasiones acerca de la validez y eficacia de las normas comunitarias, estableciendo la doctrina de que adquieren efecto directo las Directivas que reúnan los requisitos de los Reglamentos, esto es; que sean tan precisas y detalladas que no dejen margen de apreciación al legislador nacional, el cual deberá limitarse a su transcripción literal, o bien cuando haya transcurrido el plazo prescrito para su desarrollo, porque en tal caso no podrá admitirse la aplicabilidad de las disposiciones nacionales que sean contrarias a lo dispuesto en la Directiva.
A partir de la L.O. 10/1985 de 2 de agosto (RCL 1985, 1979; ApNDL 2644) que ratifica el Tratado de Adhesión (RCL 1986, 1; ApNDL 2643 y LCEur 1986, 1) suscrito entre España y la CEE el 12 de junio de 1985,el Derecho Comunitario prevalece sobre el Derecho interno (Sentencia del Tribunal Constitucional 28/1991 de 14 de febrero [RTC 1991, 28], S.T.S de 28.4.1987 [RJ 1987, 4499] y S.T.S. 24.4.1990 [RJ 1990, 2747]), lo que conlleva como consecuencia ineludible; entre otras, que las normas comunitarias pueden ser directamente invocadas por los particulares ante los órganos jurisdiccionales de los Estados miembros, que tienen la obligación de aplicarlas, efecto directo que además obliga a los Jueces nacionales, aún cuando ninguno de los litigantes alegue la aplicación de la expresada normativa.
Pudiera plantearse entonces el problema de la eficacia que puede tener una norma comunitaria en casos de incumplimiento del deber de un Estado miembro cuestión que; en términos generales, se solventa afirmando que la Directiva en las relaciones entre particulares y el Estado tiene eficacia directa (efecto vertical). La postura tradicional del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas (órgano que monopoliza la interpretación del Derecho comunitario por virtud del artículo 164 TCEE, expresa que no hay efecto directo horizontal (en las relaciones entre particulares) de las Directivas no transpuestas, pero el particular puede recurrir en vía indemnizatoria al Estado, al tiempo que les reconoce eficacia indirecta en el sentido de establecer la obligación de los jueces, como órganos del Estado, de interpretar el derecho nacional a la luz de la letra y finalidad de la Directiva no transpuesta.
El TJCE reconoce eficacia directa en los derechos reconocidos por la Directiva de forma clara, expresa, precisa e incondicionada. Promulga la necesidad de que los jueces nacionales al aplicar su propio derecho nacional, deben de interpretar este último ateniéndose a la formativa comunitaria, ya sean directamente aplicables o no. Así las obligaciones para lograr el resultado de una directiva; obliga en primer lugar, al Estado a través de una transposición por la vía legislativa; pero que a falta de una transposición general en los anteriores términos, el resultado debe de ser asegurado por el juez, en el marco de sus propias competencias aunque con un efecto limitado a las partes que intervengan en el proceso (Sentencia Marleasing).
El T.S. ha seguido la doctrina del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, y en Stcia de 8 de noviembre de 1996 ( RJ 1996, 7954) expresa; “la jurisprudencia, como ya decía la sentencia de 18 de marzo de 1995 ( RJ 1995, 1964), apunta los problemas del efecto directo de las Directivas no transpuestas en el plazo ordenado: No se produce la automática incorporación a los ordenamientos jurídicos de los Estados…pero siguiendo la Doctrina del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas producen el efecto vertical sobre los Estados, y cuando los particulares actúan frente a éstos por no haber transpuesto la Directiva al derecho interno del plazo previsto, y también el efecto horizontal en conflictos entre particulares si no se ha transpuesto en dicho plazo y contiene normas precisas y con clara posibilidad de cumplimiento inmediato…”.
De igual forma entienden aplicable una Directiva Comunitaria tanto en su efecto vertical como horizontal al no haber sido transpuesta por el Estado español en el plazo fijado otras Sentencias de nuestro T.S. como la Stcia de 5 de julio de 1997 (RJ 1997, 6151), Stcia de 18 de marzo de 1995 (RJ 1995, 1964), Stcia de fecha 19.4.1999.
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